|
|
|
|
 |
|||
|
|
|||
 |
|||
|
|
|||
|
|
|||
Давайте посмотрим, в чем заключаются основные отличия между реальным расходованием денег и налоговыми расчетами. Их всего лишь два:
- Та часть платежа по закладной, которая уменьшает сумму долга (principal) не относится к налогопонижающим расходам. Только выплачиваемый интерес ($7,587 в первый год) понижает налоги.
- Амортизация не является частью реального расходования денег, но зато входит в число налогопонижающих расходов.
В итоге мы имеем "бумажный" убыток в $3,823. Поскольку Маня, к моему глубокому сожалению, так и не сумела выбраться из 28%-й корзины налогообложения, этот убыток приводит к понижению ее подоходного налога на $1,070. Если мисс Кукушкина в течении года платила налоги тютелька в тютельку, то $1,070 ей благодарная Родина вернет, если же девушка недоплачивала, то означенная сумма пойдет ей в зачет долга перед матерью-Отчизной. Всяко ее кошелек попухлеет на $1,070.
На пятнадцатый год своего домовладения (с учетом 2%-й годовой инфляции) приток денег в девичий кошелек составит $1,550 (в первом году – согласно таблице – был отток в $1000). Увы, налоговая картина, в связи с уменьшением выплаты интереса, претерпела значительные изменения, и Манечке судьбой назначено заплатить дополнительные $104 подоходного налога, которые уменьшат ее домовладельческое благосостояние до $1,446 (в первом году – согласно той же таблице - $70).
Тридцатый же год домовладения (последний год выплаты по закладной) принесет по прежнему свежей девице чистый приход $2,436. А дальше-то как раз и начнется красивая жизнь: приток денег резко вырастет, поскольку исчезнут платежи по закладной. Таким образом, инвестируя $24,000, Маня Кукушкина к выходу на пенсию будет владеть доходным домом стоимостью порядка $200,000 и текущим доходом от сдачи жилья в наем на сумму около $20,000 в год, что в принципе очень даже и недурно. Тем не менее, радоваться я бы погодил и девушке отсоветовал бы. Доходная недвижимость, наряду с деньгами, приносит и головную боль, о которой невредно знать до ее приобретения.
- Найти нормальных жильцов часто оказывается очень сложным делом. Но еще сложнее порой выселить безответственных жильцов, которые неаккуратно вносят квартплату и изгаживают помещение до состояния городской помойки.
- Если домовладельцу придется уехать жить в другой город, он должен будет нанять управдома, который, кроме риска оказаться плохим работником, еще и будет нуждаться в зарплате. Последняя, вместе со всякими страховками и бенефитами, вполне может съесть весь ваш доход.
- Существует предел величины убытков, которые вы можете списать со своих налогооблагаемых доходов. Стандартно этот предел составляет $25,000, и вы можете полностью воспользоваться возможность списания, если ваш доход ниже $100,000. Для конкретизации ситуации перед покупкой недвижимости лучше всего обратиться к своему налоговому консультанту.
Два совета могут оказаться полезными, если вы захотите приобрести доходную недвижимость:
- Проверьте уровень квартплаты в том районе, где вы хотите купить доходный дом. Не поленитесь, сами пройтись по окрестностям и, представляясь возможным жильцом, высматривайте, что предлагают будущие конкуренты и за сколько они это предлагают.
- Наймите
независимого бухгалтера, которые сделает для вас плановые расчеты. Не
забывайте то, о чем мы говорили раньше: агент по продаже недвижимости
получает деньги от продавца, поэтому его расчеты – даже если он замечательный
честнейший человек – отложите в сторону. Потеря на найме бухгалтера
многократно окупится уменьшением потерь от искаженных расчетов.
